IFI 2026 : êtes-vous concerné, et comment le déclarer ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier 2026. Moins médiatisé que l'impôt sur le revenu, il est aussi moins bien compris — et les erreurs de valorisation ou d'assiette peuvent coûter cher dans les deux sens.

Qui est concerné ?

Vous êtes redevable de l'IFI si vous êtes domicilié fiscalement en France et que la valeur nette de votre patrimoine immobilier (biens détenus directement ou indirectement) dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026.

Si vous êtes domicilié hors de France, vous restez imposable en France sur vos seuls biens immobiliers situés en France (sous réserve des conventions fiscales bilatérales).

Un foyer IFI différent du foyer IR

Le foyer fiscal IFI ne coïncide pas toujours avec le foyer fiscal de l'impôt sur le revenu. Vous devez intégrer le patrimoine de votre concubin — mais pas celui de vos enfants majeurs, même rattachés pour l'IR. Un enfant majeur rattaché forme un foyer IFI à lui seul.

Qu'est-ce qui entre dans l'assiette ?

L'IFI porte sur l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal :

• Résidence principale (avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale)
• Résidences secondaires, biens locatifs
• Immeubles en cours de construction au 1er janvier 2026
• Terrains à bâtir, terres agricoles
• Parts de sociétés (SCI, SCPI, etc.) à hauteur de la fraction immobilière

Biens exonérés

Sont totalement exonérés les biens immobiliers affectés à votre activité professionnelle principale, exercée sous forme d'entreprise individuelle ou de société, lorsque vous y exercez votre activité à titre principal.

Des exonérations partielles existent également pour les bois et forêts (75 %) et les biens ruraux loués par bail à long terme (75 % jusqu'à 101 897 € de valeur, 50 % au-delà).

Les dettes déductibles

Le patrimoine taxable est un patrimoine net : vous pouvez déduire les dettes existantes au 1er janvier 2026, afférentes aux actifs imposables :

• Emprunts immobiliers (capital restant dû)
• Dépenses d'amélioration, construction, reconstruction financées par emprunt
• Taxe foncière due au titre des biens imposables

Attention : lorsque la valeur des biens taxables dépasse 5 millions d'euros et que les dettes excèdent 60 % de cette valeur, la fraction de dettes excédant ce seuil n'est déductible qu'à hauteur de 50 %.

Le barème progressif de l'IFI 2026

L'IFI est calculé selon un barème par tranches appliqué à l'ensemble du patrimoine net taxable (Brochure IR 2026, p. 338) :

Une décote s'applique pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : montant = 17 500 € – (1,25 % × patrimoine net taxable).

Le plafonnement

L'IFI est réduit si la somme de l'IFI et de l'impôt sur le revenu dépasse 75 % de vos revenus nets de l'année précédente. Ce mécanisme de plafonnement, hérité de l'ISF, limite la charge fiscale globale pour les contribuables à revenus modestes relativement à leur patrimoine.

Réduction d'impôt pour dons

Une réduction d'impôt de 75 % des versements est accordée pour les dons aux organismes d'intérêt général éligibles, dans la limite de 50 000 €. Les versements concernés sont ceux réalisés entre la date limite de dépôt de la déclaration de revenus 2024 et celle de la déclaration de revenus 2025.

La déclaration IFI : un formulaire dédié

L'IFI ne se déclare pas sur la 2042 ordinaire. Il nécessite un formulaire spécifique, la 2042-IFI, accompagné d'annexes détaillant actif et passif. Vous devez également cocher la case ØIF sur votre déclaration de revenus principale pour signaler que vous déposez une 2042-IFI.

L'IFI est payable au 15 septembre 2026.

Une déclaration qui demande de la rigueur

Valoriser correctement des parts de SCI, calculer la fraction imposable de parts de SCPI, appliquer l'abattement résidence principale, déduire les bonnes dettes dans les bonnes proportions : l'IFI est techniquement exigeant, et chaque poste de l'actif comme du passif doit être justifiable.

Fidencia.tax vous guide dans la construction de votre assiette IFI et dans le remplissage de la 2042-IFI et de ses annexes — sans risquer d'omettre un bien taxable ou de déduire une dette non admise.

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Cet article est fourni à titre purement informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Les règles présentées sont d'ordre général et peuvent ne pas s'appliquer à votre situation personnelle. Consultez un professionnel qualifié (expert-comptable, avocat fiscaliste, conseiller en gestion de patrimoine) pour toute décision fiscale. Fidencia.tax est un outil d'aide à la déclaration et ne se substitue pas à un conseil professionnel.
Références légales : CGI articles 964 et suivants ; Brochure IR 2026 DGFiP pp. 337-338 (barème, assiette, plafonnement) ; BOI-PAT-IFI.