Revenus fonciers en 2026 : comprendre les deux régimes d'imposition

Les revenus tirés de la location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-foncier et le régime réel. Leur fonctionnement, leurs conditions d'accès et leurs implications déclaratives sont distincts.

Le micro-foncier

Le régime micro-foncier s'applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal n'excèdent pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les recettes brutes, représentatif de l'ensemble des charges. Le revenu imposable correspond donc à 70 % des loyers perçus, sans déduction de charges réelles.

Ce régime est incompatible avec certains dispositifs : biens bénéficiant d'une déduction spécifique (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Cosse), parts de SCPI, etc. Dans ces cas, le régime réel s'applique obligatoirement.

Le régime réel

Le régime réel est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts, ou applicable sur option en dessous de ce seuil. Il permet la déduction des charges réelles effectivement supportées :

• Intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire
• Charges de copropriété (quote-part des charges non récupérables)
• Primes d'assurance
• Taxe foncière
• Frais de gestion et d'agence
• Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration

Le déficit foncier

Lorsque les charges déductibles excèdent les revenus fonciers, un déficit foncier se dégage. Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (CGI art. 156 I 3°).

Des plafonds majorés existent dans certains cas : 15 300 € pour les logements bénéficiant de la déduction Périssol ou du dispositif Cosse, et 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique permettant au bien de changer de classe énergétique (Brochure IR 2026, p. 350).

La fraction de déficit excédant le plafond applicable — ainsi que la fraction provenant des intérêts d'emprunt — est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple théorique : un contribuable percevant 12 000 € de loyers avec 18 000 € de charges (dont 8 000 € d'intérêts d'emprunt et 10 000 € de travaux) dégagerait un déficit de 6 000 €, potentiellement imputable sur le revenu global. L'impact réel dépend de la situation fiscale globale du foyer.

La nature des travaux : une distinction importante

Tous les travaux ne sont pas traités de la même façon :

• Travaux de réparation et d'entretien : déductibles l'année de paiement
• Travaux d'amélioration (sans modification de la structure) : déductibles
• Travaux de construction ou d'agrandissement : non déductibles en revenus fonciers

La distinction entre réparation et amélioration est source de contentieux fréquents avec l'administration fiscale.

L'option pour le régime réel

L'option pour le régime réel, lorsqu'elle est exercée volontairement, engage le contribuable pour une durée minimale de 3 ans. Elle ne peut être dénoncée avant ce délai.

Nouveautés 2026

Nouveau dispositif d'amortissement en location nue (LF 2026, art. 47 ; CGI art. 31)
Un mécanisme de déduction de l'amortissement d'une fraction du prix d'acquisition est créé pour les biens loués nus, sous conditions de plafonds de loyers, de ressources des locataires et d'engagement de location de 9 ans. Il s'applique aux acquisitions réalisées ou permis de construire déposés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Prorogation du plafond majoré de déficit foncier
La limite de 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique (changement de classe E/F/G vers A/B/C/D) est prorogée jusqu'au 31 décembre 2027 (LF 2026, art. 47).

Régimes spéciaux

Les biens classés monuments historiques ou situés dans certains secteurs sauvegardés relèvent de régimes dérogatoires permettant des déductions élargies. Ces dispositifs sortent du cadre des revenus fonciers ordinaires.

Déclaration

Les revenus fonciers se déclarent sur le formulaire 2044 (régime réel) ou sur la 2042 (micro-foncier). Le résultat net foncier est ensuite intégré au calcul global de l'impôt sur le revenu.

Remplir sa déclaration de revenus fonciers

La déclaration des revenus fonciers implique plusieurs formulaires selon le régime applicable, et les règles de report du déficit foncier sont précises. Une erreur de formulaire ou de report peut avoir des conséquences fiscales significatives.

Fidencia.tax vous guide dans votre déclaration de revenus fonciers — bons formulaires, report du déficit, prise en compte des nouvelles dispositions 2026.

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Cet article est fourni à titre purement informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Les règles présentées sont d'ordre général et peuvent ne pas s'appliquer à votre situation personnelle. Consultez un professionnel qualifié (expert-comptable, avocat fiscaliste, conseiller en gestion de patrimoine) pour toute décision fiscale. Fidencia.tax est un outil d'aide à la déclaration et ne se substitue pas à un conseil professionnel.

Références légales : CGI articles 14 à 31, 156 I 3° ; Brochure IR 2026 DGFiP (revenus fonciers pp. 158 et 350).