IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière

Valeur vénale réelle au 1er janvier 2026. L'abattement de 30 % (CGI art. 973) est appliqué automatiquement si le bien est occupé à titre de résidence principale.

Résidences secondaires, biens locatifs, immeubles bâtis détenus en direct. Valeur vénale au 1er janvier 2026.

Terrains à bâtir, terres agricoles non exonérées, friches, landes, étangs. Valeur vénale au 1er janvier 2026. Case distincte de la 9AB (immeubles bâtis) sur le formulaire 2042-IFI.
Bois, forêts, parts de groupements forestiers (art. 976 — case 9AC), biens ruraux loués à long terme (9AD), parts de GFA/GAF (9BA) : non gérés par ce simulateur (conditions d'exonération complexes — certificat DDT, bail ≥ 18 ans, prorata des dettes art. 974). Consulter un conseil.

Valeur vénale totale des parts au 1er janvier 2026. Seule la fraction représentative de l'immobilier est taxable (CGI art. 965).

Rapport entre la valeur vénale des actifs immobiliers détenus par la société et la valeur totale de ses actifs. Pour une SCI pure : 100 %. Pour une SCPI : généralement 100 %. Pour une holding mixte : à calculer selon la composition de l'actif.
Seuils d'exclusion (CGI art. 965) : les parts de sociétés sont entièrement exclues du patrimoine taxable si (i) vous détenez moins de 10 % des droits de vote et moins de 10 % du capital, ou (ii) la société est cotée et vous détenez moins de 5 %. Dans ces cas, ne pas déclarer ces parts.
⚠ Retraitements non automatisés (CGI art. 973 II, III, IV) : certains cas peuvent augmenter votre fraction taxable au-delà du calcul standard. Notamment : les dettes que la société a contractées auprès de vous ou de votre cercle familial ne sont pas toujours déductibles ; les prêts à terme ou sans terme suivent une règle d'amortissement linéaire ; les détentions via plusieurs sociétés en chaîne nécessitent un calcul niveau par niveau. En présence d'une SCI ou holding patrimoniale complexe, faites valider votre fraction par un conseil avant saisie.

Immeubles affectés à votre activité principale (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale). Saisir 0 si non applicable.
Exonérations partielles (bois, forêts, biens ruraux) : les bois et forêts sont exonérés à 75 % (CGI art. 976) ; les biens ruraux donnés à bail à long terme ou parts de GFA sont exonérés à 75 % jusqu'à 101 897 € et à 50 % au-delà. Saisir ici la fraction exonérée uniquement (ex. 75 % de la valeur des bois). La fraction non exonérée (ex. les 25 % restants) est à inclure dans les champs Immeubles bâtis ou Terrains non bâtis ci-dessus selon la nature du bien.

Capital restant dû au 1er janvier pour les prêts contractés pour l'acquisition, la construction ou l'amélioration des biens taxables.
Prêt in fine (remboursement du capital au terme) : saisir le montant théoriquement amorti, soit capital total − (capital × années écoulées ÷ durée totale). Exemple : prêt de 300 000 € sur 15 ans, 5 ans écoulés → 300 000 − (300 000 × 5/15) = 200 000 € déductibles.
Prêt sans terme fixe : déduire 1/20^e du capital par année écoulée.
Prêts non déductibles (CGI art. 974 II) : ne pas inclure les prêts contractés auprès d'un membre du foyer IFI, d'un ascendant/descendant/frère/sœur ou d'une société contrôlée par vous (sauf à pouvoir justifier du caractère normal des conditions : terme, remboursements effectifs).

Montant dû au 1er janvier (taxe foncière de l'année N-1 non encore réglée). Déductible en tant qu'imposition sur les propriétés.

Dépenses de réparation, entretien, amélioration ou construction restant dues au 1er janvier.

Dons en numéraire (ou titres cotés) versés à des organismes éligibles établis en France : fondations reconnues d'utilité publique, établissements d'enseignement supérieur et de recherche, structures d'insertion par l'activité économique, etc. Réduction = 75 % du montant total (9NC + 9NG), plafonnée à 50 000 €.

Dons versés à des organismes d'intérêt général établis dans un autre État membre de l'UE ou de l'EEE, dont les caractéristiques sont similaires aux organismes français éligibles. Le plafond de 50 000 € s'applique au total des dons France + UE.

Formule du plafond : (IFI français × valeur nette biens étrangers) ÷ valeur totale biens imposables. Saisir directement le montant déjà plafonné. Laisser à 0 si non applicable.

Hypothèse de calcul : ce simulateur suppose que le foyer IFI coïncide avec le foyer IR. En présence d'un enfant majeur rattaché à l'IR (hors foyer IFI), d'une personne invalide à charge ou d'un concubinage notoire avec déclarations IR séparées, la fiche officielle (annexe 5 du 2042-IFI, tableau A) applique un prorata : les revenus se répartissent en colonne 1 (redevable IFI) et colonne 2 (autres personnes) ; l'IR à imputer en case 9PR est multiplié par le coefficient D = A / (A+B), où A est le revenu du redevable IFI et B le revenu des autres personnes. Notre simulateur retient l'intégralité de l'IR (D = 100 %), ce qui peut surestimer le plafonnement dans ces cas. Se référer à l'annexe 5 du formulaire pour le calcul exact.